Koliko je danes vredno stanovanje v Ljubljani? Preverite, kaj razkrivajo dejanske prodaje stanovanj in zakaj oglaševana cena ni nujno tržna cena.

Cene stanovanj v Ljubljani ostajajo visoke, vendar povprečna cena na kvadratni meter pove le del zgodbe. Veliko boljši vpogled v trg dajejo dejansko zaključene prodaje – torej zneski, ki so jih bili kupci za konkretne nepremičnine pripravljeni plačati.

Nedavni pregled 20 stanovanjskih transakcij v različnih delih Ljubljane kaže, da so se prodajne cene gibale približno med 5.000 in skoraj 9.000 evri za kvadratni meter uporabne površine.

Od približno 5.000 do skoraj 9.000 €/m²

Med pregledanimi prodajami je bila najnižja cena na kvadratni meter zabeležena na Smoletovi ulici za Bežigradom, kjer je bilo stanovanje prodano za 340.000 evrov oziroma približno 5.037 €/m².

Na drugem koncu lestvice izstopa Situla na Vilharjevi cesti, kjer je bilo 44,6 m² veliko stanovanje prodano za 400.000 evrov, kar pomeni skoraj 8.968 €/m² uporabne površine.

Razpon je torej velik, kar lepo pokaže, zakaj pri vrednotenju nepremičnine ni dovolj poznati le »povprečne cene v Ljubljani«.

Tudi znotraj istega dela mesta so razlike velike

Zanimive so primerjave znotraj posameznih ljubljanskih četrti.

Na Bežigradu je bilo denimo stanovanje na Glavarjevi ulici prodano za približno 5.702 €/m², medtem ko je stanovanje na Bratovševi ploščadi doseglo približno 6.012 €/m².

V Trnovem je stanovanje na Ziherlovi ulici doseglo približno 6.818 €/m², večje stanovanje na Vogelni ulici pa približno 6.937 €/m².
To potrjuje, da na ceno poleg širše lokacije vplivajo tudi mikrolokacija, stanje stanovanja, starost objekta, parkiranje, balkon ali terasa ter kakovost same stavbe.

Novogradnja ni vedno avtomatično najdražja

Zanimiv primer je Rakuševa ulica v Šiški, kjer je bilo stanovanje v stavbi iz leta 2023 prodano za približno 6.413 €/m². Stanovanje je imelo balkon, klet in parkirno mesto v garaži.

Na drugi strani je bilo stanovanje na Valvasorjevi ulici v centru, v stavbi iz leta 1961, prodano za približno 7.394 €/m².

Starost stavbe zato sama po sebi še ne določa vrednosti. Pri nepremičninah v Ljubljani lahko odlična lokacija, razporeditev in druge značilnosti pomembno odtehtajo starost objekta.

Kaj konkretne prodaje povedo prodajalcem?

Za lastnika, ki razmišlja o prodaji, je ključno razumeti, da oglaševana cena podobnega stanovanja še ni nujno njegova tržna vrednost.

Pomembnejše je:
•    po kakšnih cenah so se podobne nepremičnine dejansko prodale,
•    kako primerljiva je mikrolokacija,
•    kakšno je stanje stanovanja,
•    ali ima balkon, teraso, klet ali garažo,
•    kakšna je stavba in njena okolica,
•    ter kakšno je trenutno povpraševanje.

Prav konkretne transakcije predstavljajo eno pomembnejših izhodišč pri določanju realne prodajne cene.

Kaj to pomeni za kupce?

Tudi za kupca je primerjava dejanskih prodaj pomembnejša od pregledovanja oglasov.

Stanovanje, ki se na prvi pogled zdi drago, je lahko upravičeno dražje zaradi parkirnega mesta, kakovostne stavbe ali boljše lokacije. Po drugi strani pa visoka oglaševana cena še ne pomeni, da jo trg tudi sprejema.

Pri nakupu je zato vedno smiselno vprašati: Kako se cena te nepremičnine primerja z dejansko zaključenimi prodajami v bližini?

Prava cena ni samo cena na kvadratni meter

Analiza konkretnih prodaj v Ljubljani še enkrat pokaže, da univerzalne cene kvadratnega metra ni. Vsaka nepremičnina je kombinacija lokacije, kakovosti, velikosti, stanja in lastnosti, ki jih kupci na določenem trgu cenijo različno.

Pri Elite Property Slovenia zato pri določanju prodajne cene ne izhajamo le iz trenutnih oglasov, temveč tudi iz primerljivih prodaj in posebnosti posamezne nepremičnine.

Če razmišljate o prodaji stanovanja v Ljubljani ali okolici, vam lahko pomagamo oceniti njegov trenutni tržni potencial in pripraviti ustrezno prodajno strategijo.

Vir podatkov: Finance.si, pregled 20 konkretnih prodaj stanovanj v Ljubljani, avgust 2026.