Cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji še naprej rastejo, hkrati pa Banka Slovenije opozarja, da so se cene precej oddaljile od dolgoročnih ekonomskih temeljev. To ne pomeni, da bo trg nujno padel. Pomeni pa, da je pri nakupu in prodaji danes še pomembneje dobro razumeti trg, realno oceniti vrednost nepremičnine in preveriti svoje finančne možnosti.

Cene nepremičnin še vedno rastejo

V prvi polovici leta 2026 so bile cene stanovanjskih nepremičnin več kot 9 % višje kot leto prej. V zadnjih treh letih je bila povprečna medletna rast približno 7,4 %. Banka Slovenije ocenjuje, da bi se lahko rast cen zaradi omejene ponudbe nadaljevala tudi v prihodnje. Glavni razlog je precej preprost: povpraševanja po stanovanjih in hišah je še vedno veliko, ponudbe pa ni dovolj.
To je še posebej opazno v Ljubljani, na Obali in v turističnih krajih, kjer povpraševanje presega ponudbo. 

Kaj pomeni, da so nepremičnine “precenjene”?

Banka Slovenije opozarja, da se je s hitrejšo rastjo cen povečala tudi ocenjena precenjenost nepremičnin. Preprosto povedano: cene nepremičnin rastejo hitreje kot nekateri drugi pomembni dejavniki, na primer splošna raven cen in širše gospodarske razmere. 

To pa ne pomeni, da je vsaka nepremičnina na trgu avtomatično predraga. Dve podobni hiši na isti lokaciji imata lahko zelo različno vrednost glede na:
•    stanje in leto gradnje,
•    kakovost prenove,
•    velikost zemljišča,
•    razgled in orientacijo,
•    parkiranje,
•    energetsko učinkovitost,
•    dokumentacijo,
•    mikrolokacijo.

Zato je pomembno, da se vrednost posamezne nepremičnine ocenjuje konkretno in ne samo na podlagi splošnih statističnih podatkov.

Najemnine rastejo še hitreje

Po podatkih, ki jih povzema članek, se je rast stanovanjskih najemnin v drugem četrtletju 2026 povečala na 10,4 %. To je pomembno tudi za kupce, ki tehtajo med najemom in nakupom. Če najemnine dolgoročno rastejo, lahko nakup lastne nepremičnine za nekatere kupce postane zanimivejši, predvsem če imajo stabilne prihodke, dovolj lastnih sredstev in lahko pridobijo kredit pod sprejemljivimi pogoji. Seveda pa je treba pri nakupu upoštevati tudi stroške kredita, vzdrževanja, davkov in morebitnih obnov.

Zakaj ponudba ne dohaja povpraševanja?

Eden večjih problemov slovenskega nepremičninskega trga ostaja pomanjkanje novih stanovanj. Število stanovanjskih stavb, za katere so bila izdana gradbena dovoljenja, se je v prvi polovici leta 2026 medletno zmanjšalo za 3,5 %. Banka Slovenije zato ocenjuje, da ponudba tudi v prihodnje verjetno ne bo bistveno hitreje dohajala povpraševanja. Gradnjo dodatno otežujejo tudi visoki stroški gradbenega materiala. Za trg to pomeni, da kakovostne nepremičnine na dobrih lokacijah ostajajo iskane.

Kaj pa stanovanjski krediti?

Avgusta 2026 so banke odobrile 17 % manj stanovanjskih posojil kot avgusta leto prej, kar kaže na nekoliko bolj umirjeno kreditno aktivnost. 
Hkrati je Banka Slovenije napovedala predlog spremembe pri izračunu kreditne sposobnosti. Minimalni znesek, ki mora posamezniku po plačilu vseh kreditnih obveznosti ostati na voljo, naj bi se po predlogu zvišal s 745 € na 840 € mesečno, predvidoma od 1. januarja 2027. 

Če bo sprememba sprejeta, bi lahko pri nekaterih kupcih pomenila nekoliko nižjo kreditno sposobnost. Zato je za tiste, ki že aktivno iščejo nepremičnino, smiselno, da pravočasno preverijo možnosti financiranja pri banki.

Kaj to pomeni za prodajalce?

Za prodajalce je trg še vedno razmeroma ugoden, predvsem zaradi omejene ponudbe. Vendar visoka rast cen ne pomeni, da lahko vsako nepremičnino postavimo na trg po poljubno visoki ceni.
Kupci so danes bolj informirani in previdni. Če je začetna cena previsoka, lahko nepremičnina kljub močnemu trgu dolgo ostane brez resnega interesa.

Ali lahko pričakujemo padec cen?

Na eni strani Banka Slovenije opozarja na povečano precenjenost, na drugi pa ostajajo prisotni dejavniki, ki podpirajo cene: predvsem omejena ponudba in močno povpraševanje na najbolj iskanih lokacijah. Zato trenutno ni enostavnega odgovora, ali je “pravi trenutek” za nakup ali prodajo.

Veliko bolj pomembno je vprašanje: ali je konkretna nepremičnina pravilno ocenjena in ali ustreza vašim dolgoročnim ciljem?

Pri Elite Property Slovenia spremljamo razmere na trgu in pri vsaki nepremičnini posebej ocenjujemo lokacijo, stanje, primerljive ponudbe in potencial prodaje.

Vir: Finance, povzeto po ugotovitvah Banke Slovenije, oktober 2026.