Wenn Sie den Bau eines neuen Hauses, einen Anbau, eine vollständige Renovierung eines bestehenden Gebäudes oder eine Änderung der Nutzung eines Raumes in Erwägung ziehen, gehört die Einholung einer Baugenehmigung zu den ersten Schritten, die Sie unternehmen müssen. Dieses offizielle Dokument verschafft Ihnen die rechtliche Grundlage, um Bauarbeiten rechtmäßig und sicher zu beginnen.

Wenn Sie näher an ein Nachbargebäude bauen möchten, d. h. weniger als einen Meter entfernt, oder wenn Sie eine Rekonstruktion durchführen, die Änderungen an der Struktur oder Funktionalität des Gebäudes beinhaltet, ist eine Baugenehmigung unerlässlich. Dasselbe gilt, wenn Sie die Nutzung des Gebäudes ändern möchten – zum Beispiel eine Garage in Wohnraum umwandeln oder eine Wohnimmobilie in Gewerberäume umnutzen.

Der Prozess zur Erlangung einer Baugenehmigung

Um eine Baugenehmigung zu erhalten, müssen Sie folgende Schritte befolgen:

1. Holen Sie grundlegende Informationen bei der Gemeinde, der Verwaltungseinheit oder anderen zuständigen Behörden ein.
2. Prüfen Sie die Übereinstimmung des Grundstücks mit den Raumordnungsplänen. Dies können Sie durch Einsicht in den kommunalen Durchführungsakt zur Raumordnung, über das Raum-Informationssystem oder durch Einreichung eines Antrags auf Standortinformationen tun.
3. Stellen Sie fest, ob das Baugebiet durch besondere Vorschriften geschützt ist (z. B. Naturschutzgebiete, Wasserflächen, Kulturerbe, geschützte Straßenzonen, Stromleitungen oder Gasleitungen usw.).
4. Sichern Sie sich das Recht, auf dem Grundstück zu bauen – dies kann Eigentumsrecht, Baurecht oder eine Dienstbarkeit sein.
5. Erstellen Sie alle erforderlichen Projektunterlagen, die von einer befugten Planerin bzw. einem befugten Planer erstellt werden müssen. Es ist wesentlich, dass die Projektleitung je nach Art und Komplexität des Gebäudes von einer lizenzierten Architektin bzw. einem lizenzierten Architekten oder einer Ingenieurin bzw. einem Ingenieur übernommen wird.

Wann ist keine Baugenehmigung erforderlich?

Das Gesetz sieht einige Ausnahmen vor, in denen keine Baugenehmigung erforderlich ist. Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie ohne Einschränkungen bauen können. Einfache Bauwerke, geringfügige Rekonstruktionen, regelmäßige Instandhaltungsarbeiten, temporäre Bauwerke sowie Maßnahmen im öffentlichen Interesse können ohne Genehmigung durchgeführt werden.

In bestimmten Fällen, in denen keine Baugenehmigung erforderlich ist, ist es dennoch verpflichtend, den Baubeginn anzuzeigen:

• Beim Abbruch komplexer oder weniger komplexer Bauwerke, es sei denn, das Gebäude befindet sich weniger als einen Meter von einem Nachbarbauwerk entfernt.
• Bei dringenden Rekonstruktionen infolge von Natur- oder anderen Katastrophen, bei denen das Gebäude in seinen ursprünglichen Zustand zurückversetzt wird, ohne seine Lage, Abmessungen, Nutzung oder sein Erscheinungsbild zu verändern. Die Arbeiten müssen spätestens drei Monate nach der Katastrophe beginnen.
• Beim Errichten temporärer Lageranlagen.

Rekonstruktion und Änderung der Gebäudenutzung

Eine Rekonstruktion umfasst Eingriffe in die technischen Eigenschaften eines bestehenden Gebäudes, die Bauteile verändern, die Kapazität beeinflussen oder Verbesserungen umsetzen. Mindestens ein Teil der bestehenden tragenden Bauteile muss erhalten bleiben, und die Höhe des Gebäudes bleibt in der Regel unverändert oder kann verringert werden. Eine Erhöhung ist nur zulässig, wenn sie der Einhaltung der Vorschriften zu den wesentlichen Anforderungen an Bauwerke dient.

Zur Rekonstruktion zählen auch Nutzungsänderungen, durch die das Gebäude in eine höhere Komplexitätskategorie eingestuft wird.

Eine Nutzungsänderung bezeichnet eine Änderung des Zwecks des Gebäudes oder eines Teils davon, entweder eigenständig oder in Verbindung mit Instandhaltungsarbeiten, geringfügigen Rekonstruktionen oder Erweiterungen. Erfolgt die Änderung innerhalb derselben Unterklasse gemäß der CC-SI-Klassifikation oder innerhalb der Klasse der Geschäfts- und Verwaltungsgebäude, gilt sie nicht als Nutzungsänderung.